很多房產廣告人為了吸引眼球，往往不注意發布的字眼是否違反了廣告法規定，以下是關于房地產廣告的方面的法律規定，各位廣告大佬們千萬要注意了：
一、預售房地產廣告中的常見法律風險
（一）尚未取得預售許可證
房地產公司為“預熱”房地產銷售或想盡快回籠資金，往往具有提前發布房地產廣告的“沖動”，而預售的房地產，在發布廣告時，具有一個法定的限制條件，即必須具備預售許可證，否則不得發布廣告。
對此，1998年12月3日國家工商行政管理局令第86號修訂的《房地產廣告發布暫行規定》第四條第一款第四項和第五條第一款第五項予以了明確的規定。而中國網2012年5月25日以“恒大地產被指使用虛假預售許可證，廣告涉嫌違規”為題，報道尚未取得預售許可證即發布房地產廣告，則是一個鮮活的案例。
（二）廣告中缺乏法定內容
預售的房地產廣告，必須載明以下事項：
(一)開發企業名稱；
(二)中介服務機構代理銷售的，載明該機構名稱；
(三)預售許可證書號。
但是，如果預售房地產廣告中僅介紹房地產項目名稱的，可以不必載明上述事項。具體詳見《房地產廣告發布暫行規定》第六條的規定。
（三）廣告中涉及裝修裝飾內容
預售的房地產，不得在廣告中涉及裝修裝飾內容。如若涉及，須即刻更改。具體詳見《房地產廣告發布暫行規定》第十三條第二款的規定。
（四）以“內部認購”、“內部認訂”、“內部登記”等名目發布廣告
如果尚未取得預售許可證，不得以“內部認購”、“內部認訂”、“內部登記”等名目發布廣告，此為禁止內容，具有前述名目的，須即刻更改。雖然以“內部認購”等做法實踐中大量發生，但并不意味著正確。
對此，國家工商行政管理總局和建設部于2002年3月25日聯合下發的《關于進一步加強房地產廣告管理的通知》（工商廣字〔2002〕68號）第二條明確規定：“加強對預售商品房廣告的管理。各級房地產管理部門應加強對商品房預售行為的管理，對于已經取得預售許可證的項目，應當及時通過網上或其他途徑，向社會公布，并設立網上或電話查詢業務。未取得商品房預售許可證的房地產開發企業，不得以‘內部認購’、‘內部認訂’、‘內部登記’等名目發布廣告。”
二、有獎銷售式房地產廣告中的常見法律風險
（一）現金抽獎式銷售超過5000元限額
福建省建陽市工商局發布的題為“對某房地產公司不正當有獎銷售案的分析”中，對“2008年3月23日，建陽市某房地產公司于其預售房開盤之際，在其房地產營銷中心開展促銷活動，張貼宣傳廣告兩幅，一幅廣告內容為，3月23日開盤當天‘雙重優惠+雙重大獎’。雙重優惠是別墅享受9.7折優惠、享受6000元優惠，花園洋房享受9.6折優惠、享受3000元優惠。雙重大獎是優惠抽獎3000元、5000元、8000元和禮品抽獎。
福建省建陽市工商局認定建陽市某房地產公司存在不正當的有獎銷售行為，并按《中華人民共和國反不正當競爭法》第二十五條規定，對建陽市某房地產公司作出處罰，責令停止違法行為，處以罰款5萬元。”
因此，如果房地產公司在銷售房地產中，采取有獎銷售的方式，須按照《中華人民共和國反不正當競爭法》第十三條第一款第三項的規定嚴格執行：“經營者不得從事下列有獎銷售：……（三）抽獎式的有獎銷售， 更 高獎的金額超過五千元。”
（二）實物抽獎式銷售超過5000元限額
某房地產公司以實物抽獎式銷售房地產的廣告，其核心內容為“為了促銷其樓盤，出臺高額有獎銷售活動，一等獎 更 高獎項是一輛小轎車”， 更 終被工商行政管理機關予以行政處罰。
當然，有的房地產公司并不獎勵小轎車這種價值明顯高于5000元的實物，而是用電視機、冰箱等價值不一定明顯超過5000元的實物代替。對此，國家工商行政管理總局下發的《關于禁止有獎銷售活動中不正當競爭行為的若干規定》（中華人民共和國國家工商局令第19號）第四條第二款規定：“以非現金的物品或者其他經濟利益作獎勵的，按照同期市場同類商品或者服務的正常價格折算其金額。”
（三）100%中獎式銷售的法律風險
有的房地產公司采取100%中獎方式銷售，對于此種銷售，是否同樣違反《中華人民共和國反不正當競爭法》對有獎銷售的限制存在一定的混淆。因為此種100%中獎方式，類似于贈送式銷售，而贈送式銷售，根據《中華人民共和國反不正當競爭法》第八條的規定，只要明示并如實入賬的，且不低于成本銷售，就不存在不正當競爭的法律風險。
但是，如果100%中獎的獎勵等級不同，且須通過抽簽、搖號等確定不同等級的，如果 更 高獎勵等級超過5000元，則存在不正當競爭的法律風險。如海門工商局東洲分局黃建偉在《附贈式與抽獎式有獎銷售的分析和甄別》一文中指出的案例：“某房地產開發公司為銷售房屋，于2011年6月1日發布一則房屋促銷廣告，宣稱現場搖獎100%中獎！一等獎房屋總價直降2萬元，二等獎房屋總價直降1萬元，三等獎贈送價值5000元的液晶電視一臺；四等獎贈送價值3000元的上網本一臺；五等獎贈送價值2000元的手機一臺；六等獎贈送價值800元的電飯煲一臺，上述獎項同時享有案場正常折扣；獎品共計42個，搖完為止。”
此種搖獎行為充滿不確定性，能否中獎取決于偶然性，屬于抽簽、搖號等帶有偶然性的方法決定購買者是否中獎的行為，為抽獎式有獎銷售。該公司開展的有獎銷售活動的 更 高獎項為房屋總價直降2萬元，根據《關于禁止有獎銷售活動中不正當競爭行為的若干規定》第四條的規定，屬于禁止之列。
三、不得發布房地產廣告的常見法定情形
（一）不得設置戶外廣告和播出廣播電視廣告的法定情形
1、不得設置戶外廣告的法定情形。房地產公司的廣告，經常出現在戶外，而對于設置戶外廣告，有一系列的禁止性規定，如：有下列情形之一的，不得設置戶外廣告：
（一）利用交通安全設施、交通標志的；
（二）影響市政公共設施、交通安全設施、交通標志使用的；
（三）妨礙生產或者人民生活，損害市容市貌的；
（四）國家機關、文物保護單位和名勝風景點的建筑控制地帶；
（五）當地縣級以上地方人民政府禁止設置戶外廣告的區域。
對于這些情形，房地產公司應慎重。
2、不得播出廣播電視廣告的法定情形。主要規定在自2010年1月1日起施行的原國家廣播電影電視總局下發的《廣播電視廣告播出管理辦法》（廣電總局第61號令）第九條中的規定：“禁止播出下列廣播電視廣告：（一）以新聞報道形式發布的廣告；……（七）法律、行政法規和國家有關規定禁止播出的其他廣告。”因此，在廣播電視的房地產廣告中，是禁止發布新聞報道形式的“軟文”廣告的。
（二）其他不得發布房地產廣告的法定情形
其他不得發布房地產廣告的法定情形，主要規定在如下兩個法規政策中。
1、《房地產廣告發布暫行規定》第四條規定：“凡下列情況的房地產，不得發布廣告：
(一)在未經依法取得國有土地使用權的土地上開發建設的；
(二)在未經國家征用的集體所有的土地上建設的；
(三)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；
(四)預售房地產，但未取得該項目預售許可證的；
(五)權屬有爭議的；
(六)違反國家有關規定建設的；
(七)不符合工程質量標準，經驗收不合格的；
(八)法律、行政法規規定禁止的其他情形。”
2、《關于進一步加強房地產廣告管理的通知》規定：“尚不具備銷售條件發布的房地產廣告。主要包括：未按法定程序辦理國有土地使用權出讓、轉讓手續，擅自開發建設的房地產項目，進行廣告宣傳的；未按法定程序辦理房地產項目建設有關手續，或手續不全，進行廣告宣傳的；工程質量驗收不合格，權屬有爭議以及政府限制銷售等不具備銷售條件，進行廣告宣傳的；未按法定程序取得商品房預售許可證而進行廣告宣傳的”。
四、廣告不得包含特定內容的常見法定情形
（一）不得使用國旗、國徽、國歌或者國家機關和國家機關工作人員的名義
一家在建商場在廣告宣傳中，用國歌歌詞的諧音作廣告詞，在墻體廣告詞中有“錢近，錢進，錢進進”及“投15萬賺298萬”的詞句，而被工商局查處。
如果房地產廣告使用國旗、國徽、國歌或者國家機關和國家機關工作人員的名義，將直接違反《中華人民共和國廣告法》（已由第十二屆全國人民代表大會常務委員會第十四次會議于2015年4月24日修訂通過，修訂后的《中華人民共和國廣告法》自2015年9月1日起施行）第九條第一款第一項的規定，有可能由工商行政管理部門責令停止發布廣告，對廣告主處二十萬元以上一百萬元以下的罰款，情節嚴重的，并可以吊銷營業執照，由廣告審查機關撤銷廣告審查批準文件、一年內不受理其廣告審查申請；對廣告經營者、廣告發布者，由工商行政管理部門沒收廣告費用，處二十萬元以上一百萬元以下的罰款，情節嚴重的，并可以吊銷營業執照、吊銷廣告發布登記證件。
（二）不得使用國家級、 更 高級、 更 佳等用語
長沙萬達公館樓盤多幅戶外廣告之一。內容包括：“萬達公館，中國頂級豪宅。”“萬達公館，殿堂級奢華豪裝大宅。”“城市中心江景，國際豪宅典范。”
根據《中華人民共和國廣告法》第九條第一款第三項的規定，廣告不得使用國家級、 更 高級、 更 佳等用語，因此，類似上述萬達公館的房地產廣告用語，須加以修改。
（三）不得含有有違社會良好風尚的內容
對于此類房地產廣告，不枚勝舉，如：結婚不買房就是耍流氓；木有房子就木有老婆；如果你不能給她一個名份，那就送她一套房子!80后供小三房；一次性交30萬，性感小三房；高巢來了；想艷遇嗎？
對于此種風格的房地產廣告，張梟在其《中國 更 雷人房地產廣告的創意弊病分析》一文中有詳細的分析和描述，對于此種內容的房地產廣告，根據《中華人民共和國廣告法》第九條第一款第六、七、八項的規定，房地產廣告不得“危害人身、財產安全，泄露個人隱私；妨礙社會公共秩序或者違背社會良好風尚；含有淫穢、色情、賭博、迷信、恐怖、暴力的內容；”因此，此類房地產廣告，相應的法律風險不言而喻。
（四）不得含有歧視性等內容
此類房地產廣告，在自覺或不自覺間，就明顯或隱含著此類歧視性內容，如《中國 更 雷人房地產廣告的創意弊病分析》一文中的歸納：50萬以下身價者恕不接待！在杭州有一套房子才是真的成功！價格都承受不了，還談什么生活享受！你的房子，跟上你的腳步了嗎？城上城，人上人；人生當有別，一宅見高下。
對于此種內容的房地產廣告，根據《中華人民共和國廣告法》第九條第一款第九項的規定，房地產廣告不得“含有民族、種族、宗教、性別歧視的內容”，房地產公司應慎之又慎。
五、廣告不得承諾或虛假陳述的常見法定內容
（一）房地產廣告中不得承諾的常見法定內容
在房地產銷售中，房地產公司往往向購買者暗示或明示房地產會升值，或能辦理戶口、升學等，但是，此種表示不能以承諾的方式作出。對此，《中華人民共和國廣告法》第二十六條規定：“房地產廣告，房源信息應當真實，面積應當表明為建筑面積或者套內建筑面積，并不得含有下列內容：（一）升值或者投資回報的承諾；……。”同時，《房地產廣告發布暫行規定》第十六條也明確規定：“房地產廣告中不得出現融資或者變相融資的內容，不得含有升值或者投資回報的承諾。”以及第十八條規定：“房地產廣告中不得含有廣告主能夠為入住者辦理戶口、就業、升學等事項的承諾。”
（二）房地產廣告中不得虛假陳述的常見法定內容
1、須如實表述房地產的項目位置。對于房地產來說， 更 大的特點是區位，第二是區位，第三還是區位。因此，房地產的 更 大賣點之一，就是距離某些標志性位置的描述，就成為重中之重，也成為法律、法規約束的重中之重。因此，《中華人民共和國廣告法》第二十六條規定：“房地產廣告，房源信息應當真實，面積應當表明為建筑面積或者套內建筑面積，并不得含有下列內容：……；（二）以項目到達某一具體參照物的所需時間表示項目位置；……。”
同時，《房地產廣告發布暫行規定》第十條也明確規定：“房地產中表現項目位置，應以從該項目到達某一具體參照物的現有交通干道的實際距離表示，不得以所需時間來表示距離。房地產廣告中的項目位置示意圖，應當準確、清楚、比例恰當。”
2、須如實表述房地產的價格。對于房地產的價格，房地產公司之間競爭白熱化，如果在房地產廣告中，對房地產價格的描述不當，將對房地產公司造成巨大的法律風險。
一般的房地產公司在發布帶有價格的房地產廣告時，均會在價格的后面用或大或小的字體表明“起”字，表明該房地產廣告中的價格為 更 低價，但是，按照《 更 高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（法釋〔2003〕7號）第三條的規定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。”房地產廣告價格確定后，可以被視為要約，而按照《中華人民共和國合同法》的規定，房地產公司的此等要約，購房人一旦做出承諾，房地產公司就將受自己發布的要約的法律約束。
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