【技巧】房產中介挖掘二手房房源賣點十大方面

房子賣點很多，不過貴在真實，有的中介為了吸引買房者亂寫標題賣點，這樣雖然一時能招來客戶詢問，但長此以往會影響到個人甚至整個公司的信譽，如果你還不知道如何挖掘房子賣點的話，可以從以下十個方面來尋找靈感。

① 看戶型

平面布局合理是居住舒適的根本，好的戶型設計有以下幾點要素供您參考介紹：

⑴入口有過渡空間，即“玄關”，便于換衣、換鞋，避免一覽無遺。

⑵平面布局中應做到“動靜”分區。動區包括起居廳、廚房、餐廳，其中餐廳和廚房應聯系緊密并靠近住宅入口。靜區包括主臥室、書房、兒童臥室等。若為雙衛，帶洗浴設備的衛生間應靠近主臥室。另一個則應在動區。

⑶起居廳的設計應開敞、明亮，有較好的視野，廳內不能開門過多，應有一個相對完整的空間擺放家具，便于家人休閑、娛樂、團聚。

⑷房間的開間與進深之比不宜超過１比２，過于長條的戶型不太容易介紹，可以考慮建議進行裝修分割。

⑸廚房、衛生間應為整體設計，廚房不宜過于狹長，應有配套的廚具、吊柜，應有放置冰箱的空間。衛生間應有獨立可靠的排氣系統。下水道和存水彎管不得在室內外露。

② 看日照

按照《住宅設計規范》規定：“每套住宅至少應有一個居住空間能獲得日照，當一套住宅中居住空間總數超過４個時，其中宜有兩個獲得日照。”居住小區內的住宅“戶戶朝南”就是 更 大的賣點，如再遇到這樣的房屋您當然明白該怎么說了。

③ 看通風

如果住宅有南北兩個朝向，夏季能有穿堂風，比住宅中所有居室都朝南，但沒有穿堂風的要好。所以一般來說，板樓的通風效果好于塔樓。

此外還要注意住宅樓是否處在開敞的空間，住宅區的樓房布局是否有利于在夏季引進主導風，保證風路暢通（如滿足條件，重點推介）。

但一些多層或板樓，從戶型設計上看通風情況良好，但由于圍合過緊，或是背倚高大建筑物，致使實際上無風光顧（這時就不要強調通風良好）。

④ 看設備

住宅設備包括管道、抽水馬桶、洗浴設備、燃氣設備等等。主要應注意選擇這些設備質量是否精良、安裝是否到位，是否有方便、實用、高科技的趨勢。環保與節能也是賣點

若您在這方面有不太了解的問題要仔細詢問原業主使用情況與禁忌，莫要信口開河。

⑤ 看隔音

《住宅設計規范》規定，臥室、起居室的允許噪聲級白天應小于50分貝，夜間應小于或等于40分貝。客戶雖然大多無法準確測量，但是肯定會關注這一點。

住宅應與居住區中的噪聲源，如學校、農貿市場等保持一定的距離；臨街的住宅為了盡量減少交通噪聲應有綠化屏幕、分戶墻；樓板應有合乎標準的隔聲性能，一般情況下，住宅內的居室、臥室不能緊鄰電梯布置以防噪音干擾。（這些基礎信息您必須預做了解， 更 好拿出相關的數據更有說服力）

⑥ 看私密性

住宅之間的距離除考慮日照、通風等因素外，還必須考慮視線的干擾。一般情況下，人與人之間的距離24米內能辨別對方，12米內能看清對方容貌。為避免視線干擾，多層住宅居室與居室之間的距離以不小于24米為宜，高層住宅的側向間距宜大于20米。

此外，若設計考慮不周，塔式住宅側面窗與正面窗往往形成“通視”現象，客戶選擇住宅時會對這些予以注意（如您介紹的房產有這種情況，請選擇更好的看房時機、盡量避開人員密集的時刻）。

⑦ 看結構

作為房產銷售人員，您應該在介紹房產時盡量專業，關于住宅的結構類型首當其沖——目前常見的住宅結構有磚混結構和鋼筋混凝土結構。

磚混結構的主要承重結構是粘土磚和小部分鋼筋混凝土構件，只適用于多層住宅，它的優點是造價低，保溫、隔熱性能好，便于施工。缺點是房屋開間、進深受限制，室內格局一般不能改變，墻體結構占據空間過多，整體性、耐久性較差。

鋼筋混凝土結構適用于中高層住宅，其中高層住宅以全現澆剪力墻結構為佳，多層或小高層、高層住宅常用的有框架結構、大模結構、大板結構等。

總體說來，鋼筋混凝土結構抗震性能好，整體性強，防火性能、耐久性能好，室內格局較磚混結構靈活。但這種結構的施工難度相對較大，結構造價也相對較高。（以上的說明將為客戶展示您的專業、獲得信任）

⑧ 看綠化

目前住宅項目的園林設計風格多樣，但是居住環境有一個重要的硬性指標——綠地率，指的是居住區用地范圍內各類綠地的總和占居住區總用地的百分比。

請注意：“綠地率”與“綠化覆蓋率”是兩個不同的概念，綠地不包括陽臺和屋頂綠化面積的。

有關規范規定：新建居住區綠地率不應低于30％。近郊居住區綠地率應在35％以上，在市區附近，如果住區綠地率能達到40％甚至50％，就比較難得了。

⑨ 看布局

大家都知道容積率，這是社區布局的關鍵指標。容積率高，說明居住區用地內房子建的多，人口密度大。一般說來，居住區內的樓層越高，容積率也越高。

以多層住宅（6層以下）為主的住區容積率一般在1.2至1.5左右，高層高密度的住區容積率往往大于２。如容積率過高，會出現樓房高、道路窄、綠地少的情形，將極大地影響居住區的生活環境。容積率的高低，只是一個簡單的指標，有些項目雖然看上去容積率不高，但是為了增大中庭園林或是閃避地下車庫，而使得樓座擁擠一隅也是不可取的。

在居住區規劃中，應使住宅布局合理，日照時間和日照質量容易被大家所忽略。

⑩ 看區內交通

居住區內的交通分為人車分流和人車混行兩類。目前的房產賣點是“人車分流”，即汽車在小區外直接進入小區地下車庫，車行與步行互不干擾，因小區內沒有汽車穿行、停放、噪音的干擾，小區內的步行道兼有休閑功能，可大大提高小區環境質量，這種方式推薦給客戶，他們都會喜歡。

而人車混行的小區您要關注是否留夠了汽車的泊位，停車位的位置是否合理，一般的原則是露天停放的汽車盡量不進住宅組團，停車場若不得不靠近住宅，應盡量靠近山墻而不是住宅正面。

另外，汽車泊位還分為租賃和購買兩種情況，購房者有必要搞清楚：車位的月租金是多少；如果購買，今后月管理費是多少，然后仔細算一筆賬再決定是租還是買。（在這里給出合理建議，客戶會很信任你）

   文章由國內領先的房產中介管理系統——房在線ERP 整理分享！房在線ERP內含房客源管理、房源采集、員工管理、行程分析、房產中介微信小程序等必備功能，幫助中介公司在互聯網信息化時代更勝一籌！首店永久免費，歡迎下載房在線！官方熱線：400-8080-590