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很多新手中介不知道如何與客戶溝通，或者是不知道如何與客戶帶來的朋友進行交談，這里就和大家一起聊聊如何與客戶聊天的技巧。
客戶洽談的幾個步驟
1) 以禮貌的方式引導進入現場獲得 更 佳第一印象，打消顧客“他只是一個拼命想把房子賣給我的陌生人”的對抗心理。讓顧客盡可能的喜歡你和信任你，至少不討厭你。并初步掌握顧客情況，對顧客類型基本判斷。
談話主題：自我介紹、認知途徑、顧客（及家庭）情況，其他（天氣、新聞、熟人、節日等）。
注意：談話主題沒有產品，而顧客這一階段頻繁發問（想了解），需要控制，改變話題。
技術要點：第一句話，開朗、清晰、柔和，正視顧客。禮貌（稱呼、語言、服侍、行為）；熱情；盡量贊美。
2）與客戶溝通，進一步挖掘客戶的需求，根據客戶情況推薦適合的房源。
談話主題：詳細介紹推薦房源的各種優勢
技術要點：通過對客戶家庭結構、置業用途、消費能力、出資人等問題站在客戶立場為其推薦適合房源，突出房源優勢
注意問題：不要做太多的房源推薦，根據判斷 更 多給客戶2種推薦房源的選擇。
3）帶看房源確定房源，詳盡介紹，強力突出賣點，打消顧客對此房屋一切疑慮。以商品滿足顧客基本需求。
談話主題：對房源深刻介紹，戶型配置，顧客敏感話題。示范入住效果。同時還可以介紹公司背景、物業服務、大環境、個人經驗等，便于樹立客戶的信心。
技術要領：熱情、強烈，堅定，不容質疑。突出賣點。運用多種知識介紹。這個階段是走出銷售中心與客戶在室外的接觸，注意在這個階段與客戶的溝通，建立客戶的信任。
這里 更 核心的技術是在介紹中直接建立欲望，打破顧客消費習慣。具體手法是進入房屋內部，或參觀現房時進行強銷，這一階段 更 為重要，成敗關鍵。
4）客戶追蹤
A. 一定要做好客戶記錄，除公司的系統外，還應有個人接待每一位客戶的日志，將客戶來訪的日志，將客戶來訪姓名、性別、時間、穿著、個性分析、體貌特征、訪談紀要、銷售成功/失誤總結等詳細記錄下來。
B. 根據客戶情況電話跟蹤；
C. 節假日/生日等特殊時期，通過電話、傳真、郵件、直投等形式傳遞問候、禮品（賀卡、日歷等）。
技術要點：禮貌、簡明扼要
注意問題：注意選擇適合的時間對客戶進行回訪，同時注意控制回訪的時間和回訪的頻率。
5）客戶二次帶看應特別注意“參謀”的作用
客戶二次帶看應主動熱情禮貌的打招呼， 更 好能稱呼客戶的姓，如果客戶有帶“參謀”，應特別注意“參謀”的作用。
隨客戶購房一起來的親友或顧問，我們叫“參謀”，有三種“參謀”，身份/作用不同：
一是客戶親友，幫客戶選購、拿主意；
二是隨客戶來，只是陪同：
三是客戶請來挑房的律師、建筑師、官員、公司關系人等；
“參謀”的特性在于：
A. 無購房壓力，旁觀者清（或不負責）；
B. 一定會發言；
C. 意見性極強：“參謀”說一句，頂上經紀人說十句。往往“參謀”一句話就否定；
D. “參謀”有人格被尊重或意見（權威）被尊重的需要。
對付“參謀”的方法為：
A. 一定不要冷漠“參謀”，至少要有眼神的照顧和交流；
B. 尊重“參謀”：適當的贊美“參謀”或肯定“參謀”的專業看法，對看法不同的問題不要與“參謀”爭論，應學會避重就輕轉移談話內容，任何贊美/資料/禮物等（好處）不要忘了給“參謀”一份。如客戶勘察房源，其他經紀人應主動和“參謀”聊天，交友；
C. 對客戶特請來的“參謀”，格外小心伺候。往往是反面意見者。
6）客戶有購買意向后的逼定工作技術要領：
主動預約，但千萬不要急促，巧妙利用小訂金，減輕購買心理壓力。同時特別要注意現場銷售氣氛的營造。可利用現有的市場情況、國家政策、公司優惠等給客戶制造心理壓力達到成交的目的，另外團隊的配合給客戶制造緊張氣氛也不能忽視。
7）簽訂合同
在客戶對房源表現出滿意時（主要是經紀人在帶看過程中的判斷）對客戶購買行為的控制。
客戶購買行為往往不按上述順序，經紀人要有控制能力，即控制客戶的思維方向，如不能在未了解客戶的情況下推介某種戶型，或客戶未對樓盤戶型全面了解情況下殺價和談交易條件等。
