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房地產(chǎn)行業(yè)
2018年5月19日
下半年房地產(chǎn)市場投資增速將放緩
4月份房地產(chǎn)開發(fā)投資顯示出較強(qiáng)的韌勁,增速僅小幅下滑。然而三項主要前瞻指標(biāo)均呈增速放緩態(tài)勢,后續(xù)開發(fā)投資增速可能走弱。

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    4月份房地產(chǎn)成交延續(xù)了兩年以來的增速下行態(tài)勢,但房價卻環(huán)比上升加快,主要源于二線城市和三線城市房價的較快上漲,預(yù)計,5月份在城市層面將迎來密集的調(diào)控潮。4月份房地產(chǎn)開發(fā)投資顯示出較強(qiáng)的韌勁,增速僅小幅下滑。然而三項主要前瞻指標(biāo)均呈增速放緩態(tài)勢,后續(xù)開發(fā)投資增速可能走弱。

  一、成交增速繼續(xù)下行,但房價環(huán)比上升加快


  1月份-4月份,商品房銷售面積42192萬平方米,同比增長1.3%,增速比上期回落2.3個百分點;商品房銷售額36222億元,增長9.0%,增速回落1.4個百分點。持續(xù)調(diào)控之下房地產(chǎn)成交延續(xù)了兩年以來的增速下行態(tài)勢,但房價增速卻仍有提升。4月份70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數(shù)平均環(huán)比為0.57%,增速較上月加快。這主要是源于二線城市和三線城市房價上漲加快,其增幅分別擴(kuò)大了0.14個百分點和0.18個百分點。一線城市房價環(huán)比增幅則有所收窄。


  “五一”前后,住建部約談了12個城市負(fù)責(zé)人,多為房價上漲較快的二線省會城市以及個別三線城市,如被約談的海口、三亞、西安、太原、哈爾濱、貴陽等均位列4月份房價環(huán)比漲幅榜Top10。堅持房地產(chǎn)調(diào)控“目標(biāo)不動搖、力度不放松”被再次強(qiáng)調(diào),可見中央對于落實“房住不炒”、抑制房價過快上漲的態(tài)度堅決。預(yù)計5月份將迎來城市層面更為密集的調(diào)控潮,范圍涉及“五限”、按揭利率調(diào)整、違規(guī)行為整頓等多個方面。


  二、前瞻指標(biāo)“三緩”,投資增速可能走弱


  2018年1月份-4月份,全國房地產(chǎn)開發(fā)投資30592億元,同比名義增長10.3%,增速比1月份-3月份回落0.1個百分點。在本月全國投資數(shù)據(jù)中,房地產(chǎn)開發(fā)投資一枝獨秀,增速僅較上月小幅下滑,整體仍處在高位,在住房雙軌制框架下顯示出了較強(qiáng)的韌勁。然而,三項主要領(lǐng)先指標(biāo)均呈增速放緩態(tài)勢,后續(xù)開發(fā)投資增速可能走弱。


  新開工從加速復(fù)工中回復(fù)平穩(wěn)。1月份-4月份房屋新開工面積51779萬平方米,增長7.3%,增速回落2.4個百分點。上個冬天的采暖季,京津冀、濟(jì)南等多地實施了“ 更 嚴(yán)停工令”,時間跨度約為2017年11月中旬到2018年3月中旬,疊加春節(jié)效應(yīng),年初新開工情況低迷。在春節(jié)后復(fù)工疊加采暖季結(jié)束的影響下,3月份房屋新開工面積增速明顯大幅反彈,這種趕工效應(yīng)進(jìn)入4月份后恢復(fù)平靜。


  拿地放緩,土地成交面積同比轉(zhuǎn)負(fù)。1月份-4月份房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積5412萬平方米,同比下降2.1%,上期為增長0.5%;土地成交價款2391億元,增長13.6%,增速回落6.7個百分點。盡管房企存在補(bǔ)充土地儲備的需求,但在行業(yè)調(diào)控和金融監(jiān)管的雙重壓力下,拿地將不可避免地受到資金來源收緊約束。


  資金來源繼續(xù)收緊,增速創(chuàng)兩年來新低。1月份-4月份房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金48192億元,同比增長2.1%,增速回落1個百分點。分項來看,國內(nèi)貸款8637億元,同比下降1.6%;利用外資17億元,下降77.6%;自籌資金14894億元,增長4.8%;定金及預(yù)收款14987億元,增長8.3%;個人按揭貸款7148億元,下降6.7%。其中兩項貸款增速值得注意:銀行對開發(fā)企業(yè)的貸款增速為兩年余以來的首次轉(zhuǎn)負(fù),對個人的按揭貸款在利率上行和額度嚴(yán)控之下延續(xù)去年四季度以來的負(fù)增長,體現(xiàn)了去年以來對企業(yè)部門和居民部門去杠桿的要求。


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